某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元/平方米;开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。

　　若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?

　　(一)审题

　　(1)明确题目要求。本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。

　　(2)了解有关资料。本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。了解这些内容有助于构思解题方法。

　　(3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数;建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。

　　(二)解题思路与方法选择

　　1.方法选择

　　本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。

　　2.解题思路

　　采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等;将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.基本公式

　　地价=不动产总价—建筑费及专业费等—利息—利润—销售税费

　　2.计算步骤

　　(1)选择计算方法

　　本题适宜采用剩余法进行计算

　　(2)计算房地产总价

　　设最低容积率为x，则总建筑面积为：2000x平方米

　　3800×2000x÷10000=760x(万元)

　　(3)建筑费及专业费等

　　1500×2000x÷10000=300x(万元)

　　(4)利息

　　地价利息=700×[(1+5.85%)2—1]=84.30(万元)

　　建筑费及专业费等利息=300x×40%×[(1+5.85%)1.5—1]+300x×60%×[(1+5.85%)0.5-1]=15.87x(万元)

　　(5)销售税费

　　760x×6%=45.60x(万元)

　　(6)利润760x×l8%=136.80x(万元)

　　(7)代人公式进行计算

　　地价=房地产总价—建筑费专业费—利息—销售税费—利润

　　700=760x—300x—(84.30+15.87x)—45.60x—136.80x

　　261.73 x=784.30

　　x=3.0

　　即该开发公司若要实现18%的利润率，最低建筑容积率应达到3.0。

　　(四)难点及常见问题分析

　　(1)在答题过程中应先设最低容积率x，并根据题目所给的土地面积列出总建筑面积的算式，否则是难以进行计算的。

　　(2)在本题中由于给的是房屋单位面积售价，因此利用房屋单位面积售价和总建筑面积计算房地产总价，如果题目给的条件是房屋租金，则可利用所给租金采用收益还原法计算房地产总价。

　　(3)利息的计算应区分不同投资的资金投入时间和投入方式，因此一般至少应将地价利息与建筑费和专业费利息分开计算，且投资在一年以上就应计算复利。常见的错误是地价利息和建筑费及专业费利息不分开计算，或者即使分开计算而计息期算错。

　　(4)销售税费和利润的计算主要应注意计算基础，计算基础必须按照题目给定的条件进行确定。本题销售税费和利润的计算基础均是不动产总价，有时利润的计算基础也可以是预付总资本，因此应根据题目的说明确定计算公式。